Pas de congé pour le droit de l’urbanisme

Poursuivant son intention de simplifier les normes, le gouvernement vient de publier deux nouveaux décrets affectant – entre autres – le droit de l’urbanisme :

–       Le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 portant mesures de simplification de l’action publique locale et des normes applicables aux collectivités territoriales et à leurs groupements

–       Le décret n° 2026-733 du 1er août 2026 portant diverses mesures de coordination relative à l’élaboration et l’évolution des documents d’urbanisme.

Nous revenons ici sur les principales dispositions de chacun d’entre eux.

1.     Principaux apports du décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 au droit de l’urbanisme

Droit de préemption urbain :

Jusqu’à présent : Lorsqu’une collectivité envisageait d’exercer son droit de préemption, elle devait obtenir l’avis du service des Domaines à la suite de la DIA, même si elle disposait déjà d’un avis, en cours de validité, rendu pour ce même bien avant la DIA. Il fallait donc, en pratique, solliciter à nouveau le service des Domaines.

Avec le décret : l’avis des Domaines reste requis MAIS il n’est plus nécessaire d’en solliciter un nouveau si un avis des Domaines a déjà été obtenu avant la DIA, qu’il porte sur le même bien, qu’il a été rendu dans les mêmes conditions et qu’il est encore en cours de validité (article R. 213-21 du code de l’urbanisme modifié).

Autrement dit : le décret permet désormais à la collectivité de réutiliser un avis antérieur, à condition qu’il porte sur le même bien, ait été rendu dans les mêmes conditions et soit encore valide, évitant ainsi une nouvelle saisine du Domaine.

Cette disposition est entrée en vigueur le 29 juillet 2026.

En synthèse :

Permis d’aménager :

Jusqu’à présent : un permis d’aménager s’imposait dans deux cas :

–       Lorsque le lotissement prévoit la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots

–       Lorsque le lotissement se situe dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement (même s’il ne comprend aucune voies, espaces ou équipements communs)

Avec le décret : seul est conservé le 1^er cas. Désormais, seul le critère de la création de voies, espaces ou équipements communs est déterminant, qu’importe la localisation du lotissement.

Autrement dit, les lotissements situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement, suivront le régime de droit commun et seront donc désormais soumis (article R. 421-19 du code de l’urbanisme modifié) :

–       A une simple DP s’ils ne comprennent aucune voies, espaces ou équipements communs

–       A un PA s’ils comprennent des voies, espaces ou équipements communs

Cette disposition s’appliquera aux demandes déposées à compter du 28 septembre 2026.

En synthèse :

Publicité des SCOT, PLU et cartes communales :

Le décret conserve l’obligation d’affichage mais pour un nombre réduit d’actes de la procédure. La publication dématérialisée des actes sur le portail national de l’urbanisme est privilégiée.

Ces dispositions sont entrées en vigueur le 29 juillet 2026.

Urbanisme et défense nationale :

–       Guichet unique pour les servitudes de défense : les décisions prises sur les permis de construire, permis d’aménager ou déclarations préalables valent désormais autorisation au titre des servitudes du Code de la défense, dès lors que l’accord du ministre de la Défense a été recueilli.

–       Délais d’instruction ajustés : le délai d’instruction de droit commun est porté à 5 mois pour ces projets spécifiques, avec des délais de réponse ministérielle encadrés

Urbanisme commercial :

Pour les demandes de permis déposées en matière d’aménagement commercial : le double exemplaire papier ne s’impose plus lorsqu’un dossier dématérialisé est déjà fourni.

Majoration des droits à construire pour logements sociaux et résidences universitaires :

Le décret simplifie la composition du dossier de permis de construire lorsque le projet bénéficie de cette majoration (article R. 431-17 du Code de l’urbanisme modifié).

Désormais, la demande de permis devra simplement contenir :

–       Pour les logements sociaux : un tableau indiquant le nombre total de logements et la part de logements locatifs sociaux

–       Pour les résidences universitaires : une attestation du demandeur confirmant son intention de réaliser une résidence universitaire

Entrée en vigueur : ces dispositions s’appliquent aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 28 septembre 2026.

Projets photovoltaïques et projets d’énergies renouvelables

–       Le seuil d’évaluation environnementale systématique des projets photovoltaïques passe de 1MW à 3 MW (les installations sur toitures et sur ombrières de stationnement restent exclues de cette obligation).

Cette disposition s’applique immédiatement aux projets dont la première demande d’autorisation ou de cas par cas est déposée à compter du 28 juillet 2026.

–       Les ouvrages de production d’énergie renouvelable peuvent bénéficier de la prolongation automatique à 5 ans du délai de validité des autorisations d’urbanisme délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024.

–       Les autorisations d’urbanisme relatives aux projets d’énergies renouvelables peuvent faire l’objet d’une demande de prorogation présentée tous les ans, dans la limite de 10 ans à compter de la délivrance de la première autorisation.

–       La première décision de prorogation vaut décision de prorogation de la durée de validité de l’enquête publique pour 5 ans.

ICPE

Les actes instituant des servitudes autour des installations classées ne sont plus soumis aux formalités de publicité foncière.

2.     Principaux apports du décret n° 2026-733 du 1er août 2026

Ce décret est moins une réforme autonome de l’urbanisme qu’un texte de mise en cohérence et de simplification, destiné à rendre opérationnelles les réformes législatives récentes.

On notera toutefois :

–       Une généralisation de l’obligation de réaliser une évaluation environnementale pour les procédures d’élaboration et de révision des PLU

–       Une extension et une intégration plus systématique de la participation du public par voie électronique (PPVE) dans les procédures d’évolution des documents d’urbanisme.