Construction irrégulière – Rappel des principes et une nouveauté : à l’impossible preuve, nul n’est tenu

1.     Imaginez : vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous vous rendez compte – avec horreur ! – que ce bien a été édifié (ou a changé de destination) sans l’autorisation d’urbanisme requise, ou à tout le moins, que certains aménagements ultérieurs (pose d’un velux, élargissement d’une ouverture par exemple) ont été réalisés sans autorisation.

Ou il se peut encore qu’une autorisation ait bien été délivrée mais que quelques libertés aient été prises par rapport à ce qui était prévu, et que finalement, les travaux aient été tout autres que ceux autorisés.

Notez : il se peut que ce soit les anciens propriétaires qui aient ainsi « fauté », mais il se peut également que vous ayez vous-mêmes réalisés certains travaux en omettant (y compris de bonne foi) de solliciter l’autorisation requise, ou en vous écartant de ce qui a pu être autorisé.

Dans tous les cas, votre bien est dans une situation d’irrégularité.

2.     Quelles conséquences alors pour vous, si vous souhaitez réaliser de nouveaux travaux ?

En application d’une jurisprudence bien établie et bien connue des juristes (jurisprudence Thalamy : CE, 9 juillet 1986, n° 51172), il vous faudra déposer une demande d’autorisation :

–       Pour les travaux nouveaux que vous envisagez

–       Mais également pour les travaux antérieurs réalisés irrégulièrement !

Rappelons ici que les règles applicables, tant à l’existant qu’aux nouveaux travaux, sont alors celles en vigueur au moment où l’Administration rend sa décision.

Et si ces règles ne permettent pas d’autoriser l’ensemble des éléments de la construction (existants et nouveaux), la construction devra rester en l’état (sauf à pouvoir invoquer l’une des exceptions légale ou jurisprudentielle).

3.     Quelle règle procédurale s’impose à l’administration ?

La jurisprudence a posé le principe selon lequel, dans l’hypothèse d’une construction entachée d’irrégularités antérieures, l’autorité administrative, saisie d’une demande tendant à ce que soient autorisés des travaux portant sur cet immeuble, est tenue d’inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble du bâtiment (CE, 3 mai 2011, n° 320545).

Si l’administration omet d’inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur les irrégularités antérieures et délivre une autorisation sur les seuls nouveaux travaux à réaliser, cette autorisation sera bien entendu illégale.

4.     Quelle est l’actualité récente ?

Les principes susvisés ont été réaffirmés récemment, par un arrêt du Conseil d’Etat du 30 juillet 2026, n° 497783.

Cet arrêt précise, en outre, un point important, s’agissant de la charge de la preuve de l’irrégularité de la construction initiale.

La décision du 30 juillet 2026 traite de la manière dont la cour administrative d’appel a apprécié la situation d’un garage dont l’ouverture aurait été élargie en 1964, et sur la charge de la preuve de cette transformation matérielle.

Le voisin requérant soutenait que ce percement, destiné à permettre le passage d’un véhicule, constituait une transformation antérieure non régulièrement autorisée, de sorte que la demande de permis de surélévation aurait dû porter sur l’ensemble du bâtiment, intégrant cette transformation antérieure.

La cour avait retenu que la demande de permis devait inclure ces travaux antérieurs en appréciant que le pétitionnaire n’établissait pas que la transformation du cellier en garage ne s’était pas accompagnée du percement d’une ouverture plus large, faisant ainsi peser sur lui la preuve de l’inexistence de l’irrégularité alléguée.

Le Conseil d’État censure cette approche : il ne saurait être exigé du pétitionnaire qu’il prouve qu’un fait ne s’est pas produit lorsqu’une partie (administration ou voisin requérant) allègue la réalité de travaux irréguliers.